zaterdag 9 september 2017

Overwegingen voor al dan niet overstappen naar eeuwigdurende erfpacht



Dit plaatje herkent u wellicht van de gemeentelijke website berekenuwoverstap.nl; De gemeente presenteert daarin wel de uitkomst van een berekening, maar geeft er geen advies bij wat nou verstandig is. Dat zou ze wel moeten doen, want ze biedt u een zeer complex financieel product aan. En volgens de wet kan dat niet zomaar. Dat financiële product is niet uw erfpachtrecht (dat hebt u al), maar de beslissing om over te stappen naar eeuwigdurend of uw canon zo te laten zoals die nu is, met een herziening aan het einde van het lopende erfpachttijdvak, vaak decennia in de toekomst. Weet u hoe de woningmarkt er dan uit ziet, wat de rente dan zal zijn, of er een heel ander gemeentebestuur is tussengekomen met een beter of nog slechter aanbod? Wij gaan onze handen ook niet branden aan een financieel advies, maar in de onderstaande vragen komen wel overwegingen naar voren die voor uw situatie al dan niet relevant kunnen zijn.

WAT ZIJN UW OVERWEGINGEN BIJ DE KEUZE OVERSTAPPEN NAAR EEUWIGDURENDE ERFPACHT OF NIET?
1. Hierin meegaan (dus overstappen naar eeuwigdurende erfpacht), omdat mijn bsq en resulterende erfpachtgrondwaarde lager is dan ik anders had kunnen verwachten (BSQ <20à25).
2. Afkopen, omdat ik het geld heb liggen (in de bank brengt het niks op) of goedkoop kan lenen. Dan ben ik van het gezeur af.
3. Zeker niet afkopen, omdat de gemeente zich in mijn straat te veel waarde toe-eigent voor de grond en ik dan het geld zeker kwijt ben. Al zou ik het kunnen betalen, krijgen ze het niet. Ik laat me niet belazeren.
4. Zeker niet afkopen, want al zou ik het willen, ik kan het geld niet opbrengen/lenen.
5. De kat uit de boom kijken tot 2019, eerst rechtszaak en gemeenteraadsverkiezingen afwachten.
6. (Als 5, dan ergens in 2018 of 2019 bij gelijkblijvende situatie:) Vastklikken van de canon vanaf einde tijdvak cf aanbod WOZ-waarde 2014, omdat ik niet verwacht dat de grondprijs beter wordt als ik wacht tot na 2020 en als de gemeente later tot inkeer komt, kan ik altijd nog meeliften met een nieuw gunstiger aanbod.
6a. Als 6. Dit doe ik voor mijzelf omdat ik einde tijdvak nog denk mee te maken
6b. Als 6. Ik doe het voor mijn erfgenamen later.
6c. Als 6. Want als ik mijn huis ga verkopen verwacht ik dat de financierende bank dan van de koper eist dat de erfpacht de eeuwigdurende variant heeft en als ik dan moet switchen, wordt het nog veel duurder.
7. Als 6a, maar ik ben afhankelijk van de vangnetregeling, omdat ik de verhoogde canon nooit kan betalen, maar de canonbetaling hoop uit te stellen tot het moment van verkoop of vererving.
8. Vervroegde wijziging aanvragen binnen 13 jaar voor einde tijdvak, dus 50 jaar in bestaande stelsel bijkopen met deskundigenprocedure voor mogelijk minder geld dan overstappen via de gemeente.
9. Niets doen, want als het einde tijdvak aanbreekt ben ik allang dood. Ik ben niet van plan te verhuizen en einde tijdvak ligt nog ver weg. Ik heb geen erfgenamen om me druk over te maken.
10. Zo snel mogelijk verkopen en verhuizen als erfpachtvluchteling of omdat het niet meer leuk is hier...


dinsdag 27 juni 2017

Gewoon vernietiging door de Kroon

Wat we in Amsterdam nodig hebben is gewoon een strenge bovenmeester die toezicht houdt op gemeenten die hun burgers koejoneren. Zoals met de erfpachtplannen bijvoorbeeld. En dan die plannen eenvoudig in de prullenbak doen belanden!

Welnu, dit bestuurlijk toezicht bestaat. Het staat in de Gemeentewet in artikel 273 e.v. en dient om de eenheid van beleid in onze gedecentraliseerde eenheidsstaat in stand te houden.

De minister die het aangaat kan besluiten van gemeenten die in strijd komen met het recht en het algemeen belang schorsen en vernietigen. Bovendien kan de Kroon (het kabinet) daarbij aanwijzingen geven hoe het wel moet om binnen de lijnen te blijven.

Dit middel kan op verschillende manieren worden aanhangig gemaakt. De burgemeester en gedeputeerde staten van de provincie hebben in de wet een speciale positie hierbij gekregen. De burgemeester zit er natuurlijk met zijn neus bovenop wat het college en de raad allemaal uitspoken en kan dan fluks (dat moet binnen twee dagen!) aan de bel trekken.
Gedeputeerde staten krijgen wat meer tijd: tien dagen. Maar ook gewone burgers (belanghebbenden) kunnen een besluit voordragen voor vernietiging. Wij zullen dit in elk geval namens de Amsterdamse erfpachters doen.

Nu het referendum ons uit handen lijkt te zijn geslagen, hebben wij vandaag namens een groot aantal erfpachters als laatste rechtsmiddel de Burgemeester en Gedeputeerde Staten een brief gestuurd.
In deze brief hebben wij hen gevraagd de rol die de Gemeentewet hun geeft op te pakken en, de aangekondigde besluiten over de Overstapregeling en het Beleid grondwaardebepaling bij de Kroon voor te dragen voor schorsing en vernietiging wegens strijd met het recht en het algemeen belang.
Dit uiteraard alleen als deze besluiten volgens plan van het gemeentebestuur van Amsterdam worden aangenomen, dan wel bekrachtigd door de gemeenteraad.

Voorwaarde is dat er geen ander rechtsmiddel openstaat. Tegen deze besluiten staat geen bezwaar of beroep open.

Wij hebben in onze brief argumenten aangevoerd waarom de besluiten in strijd met het recht zijn, maar zij doorkruisen tevens rijksbeleid, waardoor strijd met het algemeen belang zich voordoet. Deze argumenten zullen te zijner tijd in de brief aan de minister van Binnenlandse Zaken uitgebreid worden toegelicht.

Gelet op de impact van de besluiten op de burgers, zowel als op de stad en het land, achten wij toepassing van deze vorm van bestuurlijk toezicht in dit geval zeker proportioneel. Dat de Kroon bij  vernietiging van besluiten aanwijzingen kan geven voor verbetering, zodat nieuwe besluiten wel aanvaardbaar worden is een voordeel dat een referendum niet heeft.


Tot zover de theorie, het past allemaal. Maar de kans dat het bestuur zichzelf op deze manier zal controleren is niet groot. Het instrument bestuurlijk toezicht zit niet meer zo in het verdomhoekje als 20 jaar geleden, maar gebruik maken ervan tegen een grote stad vergt toch veel moed.



maandag 19 juni 2017

Erfpachtbeleid, een kwestie van verstrikking

Verstrikking is een bestuurskundig begrip voor een vorm van slecht beleid. Het betreft vasthouden aan eenmaal gekozen beleidsuitgangspunten, ook als die tot onaanvaardbare gevolgen leiden. 
Dat komt omdat het loslaten van de beleidslijn nog onaangenamer gevolgen heeft, in dit geval vooral een breuk in het college (riskeert het verwijt een onbetrouwbare partner te zijn) en prestigeverlies voor de wethouder. Bekende voorbeelden zijn het doorzetten van investeringen ook als die 10 of 100 keer zo duur blijken als aanvankelijk werd begroot.

Die beleidsuitgangspunten betreffen bij het project vernieuwing van het erfpachtstelsel de rekenmethode WOZ x BSQ, die tot onverkoopbare en absurde uitkomsten leiden. 

- Bijvoorbeeld ongelijkheid van een factor 40 tussen de goedkoopste en de duurste grond in Amsterdam, terwijl de waarde van het vastgoed hoogstens een factor 4 verschilt; 
- bijvoorbeeld 'de badkamerboete': als een erfpachter in zijn huis investeert, gaat de WOZ omhoog en ook de BSQ Daarmee vloeit alle kwaliteitswinst van die investering naar de gemeente! of 
- ander voorbeeld: mensen die een heel pand bezitten met vaste huurders kunnen wel verhuizen, want de erfpacht wordt berekend alsof het hele pand vrij verkoopbaar is. 
Daarbij komt dat de gemeente een deel van de erfpachters heeft gepaaid, door nog minder voor de grond te vragen dan ze al gewend zijn te betalen (die canons waren duidelijk al jaren veel te hoog, bijvoorbeeld in Zuid-Oost). 

De collegepartijen hebben van dit onderwerp, dat juist bij uitstek partij- en oppositiegrenzen had moeten overstijgen, een politiek handjeklap gemaakt binnen de muren van de coalitie. 
De voltallige oppositie zal tegen stemmen, en een motie van die oppositie om de gevolgen van het beleid nog eens door onafhankelijke deskundigen te laten doorrekenen werd op 7 juni door de coalitie hooghartig verworpen. Nota bene, bij een onderwerp dat eeuwigdurende erfpacht heet!

Kortom, het beleid is failliet en onhoudbaar, maar wordt toch tegen beter weten in doorgezet.

De erfpachters zullen hun best doen het tegen te houden via een referendum of via de rechter, maar het college en de collegepartijen hadden het natuurlijk niet zover mogen laten komen. Dat dit toch gebeurt, is een teken van onvoorstelbare armoede en tekent de onmacht van de macht.

Het wordt op 28 juni een zwarte bladzij in de lokale democratie en in het veelal roemrijke geschiedenisboek van het Amsterdamse gemeentebestuur.


vrijdag 2 juni 2017

Inspraakbijdrage Overstapregeling Eeuwigdurende erfpacht 31 mei ‘17


Ik wil voor deze gelegenheid pragmatisch meedenken binnen de discutabele parameters van het plan. De redding is: BSQ aftoppen tot 25%! Argumenten hiervoor:
1.Eerlijk in verband met de verwachtingen die gewekt zijn bij aankoop over toekomstige canonverhoging. De deskundigenpraktijk bleef steeds onder 15% WOZ. Bij een BSQ van 49 wordt dat opeens 34%! Bij BSQ 25 blijft het ongeveer 15%

2. Nodig om schadeclaims te voorkomen. Erfpachters staan al klaar voor een collectieve actie. Alle erfpachtgrondwaarde boven 15% is in feite onteigening!

3. Gelijke behandeling is zoek met BSQs tussen 5 en 49 bovenop WOZverschillen. Verschillen met factor 30 zijn onmogelijk meer te verklaren uit lokatieverschillen!

4. Handhaven hoge BSQ’s is onhoudbaar met zoveel fouten in WOZ-waarden en onverklaarbare BSQ’s (zie ook Vereniging Eigen Huis).  Bij aftopping wordt dit gevaar minder.

5. Aanslag op middeninkomens. Zij kunnen zelfs niet aftrekken van de IB, omdat hun eigenwoningforfait meestal hoger is dan hun aftrekposten. Hoge canonbedragen zijn met een gewoon inkomen niet te betalen.

6. Overstapbereidheid neemt toe. Afkoop nu is voor de stad gunstiger dan wachten op canonherziening in de verre toekomst. Het is onvermijdelijk dat latere colleges zullen komen met neerwaartse aanpassingen in het stelsel. Geld nu binnenhalen of onzekere toekomst?

7. Mensen met hoge WOZ en BSQ worden gedwongen te verhuizen bij einde tijdvak als die al relatief snel aanbreekt. Rijke buitenlanders nemen hun plaats in. De sociale structuur van de stad wordt verstoord.

Dus, uitgaande van de constructie waar de collegepartijen zich mee hebben verenigd is het aftoppen tot 25% de beste, zelfs lucratieve correctie.

Maar zelfs als BSQ is afgetopt, kan het nog steeds voorkomen dat erfpachters alsnog gedwongen worden te verhuizen.
Neem iemand met een vast (bijvoorbeeld pensioen-) inkomen, ook al is dat > 50.000 euro per jaar. Die woont in een huis van anderhalf mln. euro. Dan zal de canon met ‘BSQ 25’ en kortingen beginnen bij 6.000 oplopen tot 11.000 euro/jaar.
Een onoverkomelijke last, die dus ook niet voor IB-aftrek in aanmerking komt.

Het is dus sowieso nodig om de zogeheten vangnetregeling (de erfpachter mag de verhoogde canon ook later afrekenen bij verkoop) royaler vorm te geven en hierbij niet te focussen op ‘lage inkomens’ en zware barrières op te werpen (wettelijke rente als straf in plaats van gewoon verhoging met inflatie).

maandag 15 mei 2017

WIE ZIJN VERONTRUSTE ERFPACHTERS AMSTERDAM?




Verontruste Erfpachters Amsterdam staat voor een Actiecomité dat in 2016 in Amsterdam Zuid is opgericht toen de gemeente zijn voornemens voor nieuwe erfpacht aankondigde. Momenteel zijn bijna 700 mensen aangesloten. Contactpersoon is ondergetekende.

U kunt zich aanmelden bij jfschrijverATgmail.com .

Dit is wat er al is gedaan:

- In buurthuizen zijn bijeenkomsten georganiseerd om erfpachters te informeren en te mobiliseren.
- Er is een facebookpagina, waar nieuws verschijnt en men met elkaar kan communiceren.
- Via regelmatige mailberichten worden mensen geïnformeerd en actiesuggesties gedaan.
- Raadsleden zijn bewerkt en er is mondelinge inspraak verzorgd in de raadscommissies.
- Alle denkbare toezichthoudende instanties zijn gealarmeerd.
- Er is een petitie geweest, die 2600 handtekeningen heeft verzameld op een vriendelijk verzoek om de woonlast voor erfpachters in vergelijking met huizenbezitters op eigen grond redelijk en betaalbaar te houden.
De gemeente had duidelijk andere gedachten, zoals bleek uit de rekentool die in januari verscheen.
Dit heeft veel erfpachters wakker geschud. De gemeente ontpopte zich als afperser en woekeraar.
Dit riep veel woede op.
Een demonstratie van mensen die dit meestal nog nooit hadden gedaan.
En bijna 7000 boze inspraakreacties.

Nu zegt de gemeente daarnaar te hebben geluisterd bij haar 'compromisvoorstel' van eind april.
Dit is niet echt het geval, want wat in de tweede rekentool werd aangeboden is:
- tijdelijk (na 2020 wordt waarschijnlijk de rekenmethode uit de eerste rekentool als de 'nieuwe norm' toegepast op nieuwe canonherzieningen!).
- nog steeds te duur en extreem ongelijk: de hoogste afkoopsommen zijn meer dan 2x wat ze zouden mogen zijn volgens staande deskundigenpraktijk bij canonaanpassingen (max. 15% van de marktwaarde)
- in sommige buurten kunstmatig goedkoop gemaakt, want opeens worden daar voor eeuwigdurende canons lagere bedragen gevraagd dan de bestaande canons. Voor die mensen mooi, maar in tweede instantie een bewijs dat ze al jaren te veel betalen!
De gemeente (o.l.v. VVD en D66) produceert een impliciete inkomensnivellering die zijn weerga niet kent. De inkomensafhankelijke zorgpremies uit 2012 (gestuit door protest uit de VVD) zijn er niets bij.

dinsdag 2 mei 2017

Vreemd interview in NRC over erfpachtcompromis

Triomfalisme Van der Burg over erfpacht misplaatst

Twee paginavullende foto’s in de Amsterdam-bijlage (NRC van 29 april) laten de lezers opkijken naar wethouder Van der Burg, maar dat vorstelijke beeld is niet gerechtvaardigd. De inhoud van het interview op de centerfold over zijn erfpachtplan bevat weer misleidende propaganda. Vreemd dat de NRC dit zo zonder weerwoord laat passeren.
Het stuk probeert uit te stralen dat het nu door de drie coalitiepartijen gesloten compromis volstrekt redelijk is en dat voldoende naar de kritiek van erfpachters is geluisterd.
Nog voordat de uitgewerkte voorstellen zijn geopenbaard, kan uit het persbericht van de gemeente al worden opgemaakt dat dit niet het geval is.

De wethouder begint met positief en hoopgevend nieuws. Hij erkent dat afkoop voor bijna niemand haalbaar is en dat het om veel geld gaat. Wanneer het onbetaalbaar wordt, zouden mensen zelfs hun huis en de stad moeten verlaten, maar daarvoor heeft hij een vangnetregeling in petto (afrekenen op moment van verkoop). Hopelijk is die regeling ruimhartig, want voor bijna iedereen zal gelden dat het inkomen geen gelijke tred heeft gehouden met de waardestijging van vastgoed in Amsterdam. Vooral ouderen liggen hier wakker van.

Dan nog moet natuurlijk kritisch worden gekeken naar de rechtvaardiging van de bedragen die de gemeente claimt.

De wethouder goochelt met kortingen waar hij opeens bedragen bij betrekt die de gemeente theoretisch had kunnen krijgen, maar de vernieuwing van het stelsel is er juist op gericht die toekomstige afroming te stoppen, wat verderop in het interview wordt gememoreerd. Ook komt in het interview naar voren dat de gemeente niet minder incasseert dan is begroot.

Over de aanpassing van de buurtstraatquote zegt de wethouder iets vreemds. Die is afgetopt tot maximaal 49%, zodat de mensen kunnen zeggen “dat altijd het merendeel van de waarde in de woning zit”. Alsof fifty-fifty een redelijk criterium is. Deskundigen schatten minimaal 75 - 25 (en dan nog exclusief depreciaties/“kortingen”).

Het gebruikmaken van de verhullende buurtstraatquote verdedigt de wethouder weer met de kreet ‘locatie, locatie, locatie’. Een kreet die het bij makelaars goed doet, maar niet helpt aan te tonen dat je het verschil in waarde tussen Delfzijl en Amsterdam drie keer mag rekenen.

Inderdaad kunnen de rekenmethoden met recht worden betwist en tegelijkertijd kunnen linkse partijen stellen dat de grond soms te goedkoop wordt weggegeven (namelijk in de wijken met vooral hun achterban! Zo bezien heeft vooral de SP in het compromis gewonnen). De gemeente doet zo aan verdeel en heerspolitiek. Zo kan de wethouder ook makkelijk vergelijken met de bedragen die de gemeente had kunnen vangen. Ja, deels door onrealistische opbrengsten als toekomstige baten te projecteren en deels door te vergeten dat sommige grond in perifere wijken nu wel heel goedkoop wordt weggedaan.

De meeste mensen kijken terecht naar de hoogste uitkomsten. Nog steeds betalen veel erfpachters straks te veel voor de grond. Wat de verpachter toekomt, taxeren deskundigen op circa 10, max. 15% van de totale marktwaarde. Geen 33%, waar sommige bedragen nu op uitkomen. En de rente zou geen 4,5%, maar max. 3% mogen bedragen.
Al het meerdere dat de gemeente claimt is ongerechtvaardigde verrijking. Natuurlijk is dergelijke woeker elke gemeentebestuurder onwaardig, maar zeker volksvertegenwoordigers van VVD en D66 die zo hard het tegenovergestelde hebben beloofd.

Erfpachters kunnen pas tevreden zijn als er met hen is onderhandeld over een aanvaardbaar voorstel. Dan zullen er nog altijd mensen blijven die zich verzetten tegen elke vorm van canonbetaling, maar de meesten zullen over de brug komen. Dan pas heeft de wethouder recht van spreken dat men maar beter nu kan overstappen, omdat van toekomstige colleges nog slechtere voorwaarden te verwachten zijn.


dinsdag 28 februari 2017

STEM NIET OP VVD, D66 en SP WEGENS SCHANDALIG ERFPACHTBELEID



 
Het is verkiezingstijd. Alleen in zeer uitzonderlijke situaties past het om politieke partijen in het stemlokaal te boycotten en hen daarmee onder druk te zetten.
Die situatie doet zich nu voor bij de erfpachtvoornemens van het college met de drie coalitiepartijen VVD, D66 en SP. Die voornemens zijn zo schandalig dat deze partijen onze steun niet verdienen.
Wij vragen u deze partijen daarvan ook luid en duidelijk op de hoogte te stellen.
Dus: schrijf een mail of twitter naar de meest verantwoordelijke Amsterdamse politici en telefoneer of mail en twitter naar de landelijke partijbureaus (het wordt tijd dat Den Haag zich met deze zaak bezighoudt; in de wetgeving ontbreekt bescherming voor erfpachters en worden ze wel benadeeld door de WOZ-regels). Vermeld dat hun partij door het erfpachtbeleid van de coalitie in Amsterdam niet op uw stem hoeft te rekenen.
Dat kan ook landelijke druk op de collegepartijen genereren, want uw stem is wat hen het meest interesseert. DOE HET NU en vraag vrienden en kennissen hetzelfde te doen.
Maak in uw mails gebruik van onderstaande tekst.

Het gemeentebestuur is op een fataal dwaalspoor bezig erfpachters op klaarlichte dag te beroven van het grootste deel van hun economisch eigendom, het erfpachtrecht (bewonen, verkopen, verhypothekeren van hun woning). 
Uit puur gewin wordt de waarde van uw aandeel in grond en opstal de gemeente geminimaliseerd, terwijl de restwaarde van de bloot eigenaar (de gemeente) wordt gemaximaliseerd.
De verpachter gemeente heeft recht op een redelijke pachtprijs, maar niet op bijna alle huidige marktwaarde behalve de herbouwkosten. Argumentatie vindt u uitgebreid in deze blogs en in het zeer uitgebreide Woekerrapport hier.
STOP DEZE DIEFSTAL! Nu blijkt dat erfpachters wettelijke bescherming van de landelijke overheid tegen woekerpraktijken van verpachters dringend nodig hebben. Ons Burgerlijk Wetboek biedt die alleen voor huurders.
Als teken van onze verontwaardiging roepen wij Amsterdammers op bij de verkiezingen in 2017 en 2018 NIET te stemmen op VVD, D66 en SP, de verantwoordelijken voor dit beleid! Er zijn genoeg redelijke alternatieven over.

VVD
Mailadres: e.van.der.burg@amsterdam.nl  Twitter: @ericvanderburg     Fractievoorzitter Marja Ruigrok mruigrok@raad.amsterdam.nl of Twitter @marjaruigrok  VVD landelijk bureau: 070-3613061, of mail naar f.dolfsma.tweedekamer.nl Twitter: @VVD

D66
Maildres: u.kock@amsterdam.nl  Twitter @udokock       Fractievoorzitter: jpaternotte@raad.amsterdam.nl  Twitter: @jpaternotte   Landelijk bureau D66: 070: 3566066,  info@d66.nl en d66@tweedekamer.nl  Twitter: @D66

SP

SP houdt zich op de vlakte, beschouwt erfpacht als dossier voor D66 en VVD, maar is formeel natuurlijk medeverantwoordelijk.
Mailadres: l.ivens@amsterdam.nl  Twitter Laurensivens  Fractievoorzitter: Daniël Peters  mailadres d.peters@raad.amsterdam.nl  Twitter: DanielPetersSP  Partijbureau SP: 088-2435555  E-mail: kamer@sp.nl  Twitter: @SPnl