vrijdag 10 november 2017

Erfpachtpartij samen met CDA Amsterdams alternatief met menselijk gezicht


Er is alle aanleiding om uit te zien naar de komende gemeenteraadsverkiezingen. Er heerst grote onvrede onder tenminste 100.000 erfpachters na de wanprestatie van het zittende Amsterdamse gemeentebestuur bij het bieden van een oplossing voor het levensgrote probleem van de alsmaar toenemende canonlast voor huizenbezitters. Temidden van die onvrede is een aantal burgers opgestaan die een nieuwe partij hebben opgericht, de Amsterdamse Woon en Erfpachtpartij (AWEP)

Deze AWEP hield gisteren een eerste partijvergadering, waar het ontwapenend 'normaal' menselijk toeging. De partij heeft zich aangesloten bij het CDAAmsterdam, in tegenstelling tot de landelijke moederpartij, een betrouwbare en redelijke partner.
Wat gaan de kiezers hierover zeggen? Herkennen en belonen ze hierbij de inzet van de verschillende partijen in de gemeenteraad? Hoe kunnen ze straks in het stemhokje en eerst in de campagne normaal menselijk burgerschap onderscheiden van politiek toneelspel van alle andere Amsterdamse partijen?

Tijdens de eerste vergadering van de AWEP kwam naar voren dat het goed is om de bedrogen kiezers van VVD en D66 een alternatief te bieden. Maar dit alternatief steekt tegelijkertijd een hand uit naar kiezers die het hart op de goede plek hebben en die niet vies zijn van verandering. Zo kunnen ook sociaal-democraten zich aangetrokken voelen die de regentencultuur op het stadhuis zat zijn of groenlinksers die snappen dat een ecologische transitie alleen lukt als je tegelijk de huizenbezitters de ruimte biedt om te investeren. En onderbuikgevoelens worden, naar de geest van de overleden burgemeester, beschaafd onderdrukt.

De vergadering begon met het opsommen van diverse standpunten en verkiezingsbeloften, stuk voor stuk redelijk en acceptabel, met bijbehorende trefwoorden als Bewoonbaar, Betaalbaar en Betrouwbaar. Maar de zaal werd pas enthousiast toen de initiatiefnemers hun persoonlijke motivatie en achtergrond uiteenzetten. Logisch, want toen gingen de "standpunten" en voornemens pas echt leven. Als het goed is heeft de bijeenkomst de kersverse partij geleerd dat de eerste prioriteit is om een glashelder verhaal neer te zetten. Anders dan obligaat overkomende en weinig onderscheidende kreten. En dan zorgen voor zodanig effectieve communicatie dat alle Amsterdammers die het aangaat (bijna allemaal dus, ook huurders) worden bereikt. Deel van de communicatie zou kunnen zijn het opnemen op video en via moderne media verspreiden van de persoonlijke pitches van de kandidaten en initiatiefnemers, te weten Jacques Klok, Bowine Michel, Ben Ebbinge, Laurens Lochtenberg, Jocelyn Nassenstein en, de enige bekende, Koen de Lange.

Het bedoelde narratief zou naar de geest van de vergadering ontleend kunnen worden naar twee onderscheidende accenten:
Waarom willen wij samen met het CDA in het college?
1. Wij willen helpen de enige Amsterdamse partij groot te maken die in de persoon van Diederik Boomsma heeft getoond echt te luisteren en de redelijke stem van de burger te vertolken. Dan wars van politiek gekonkel in de gemeenteraad normaal menselijk blijft.
2. Wij + CDA willen echt iets doen aan het oneerlijke erfpachtbesluit na het kiezersbedrog van VVD en D66, dus gaan alleen meebesturen als dit grote knelpunt opgelost kan worden. Om te voorkomen dat lieve Amsterdammers uit de stad worden verjaagd: mensen die de sociale samenhang en veiligheid van deze stad dragen. Die ook de noodzaak zien om als stad voorop te lopen bij maatregelen voor een klimaattransitie terwille van onze kinderen en kleinkinderen. Zij zullen voor de ingrijpende investeringen in hun huizen in staat moeten worden gesteld, in plaats van hun geld te moeten afstaan aan een inhalige grootgrondbezitter.
Samen met archiefbeelden van het dappere optreden van Diederik Boomsma en met de genoemde pitches moet het waarachtig lukken!

donderdag 9 november 2017

Wetgeving Aflosboete ver onder de maat

Het wetsvoorstel 'Uitfasering Wet Hillen' is een vluggertje dat het kabinet zo snel mogelijk door het parlement wil jassen. Gezien de verstrekkende gevolgen voor de lange termijn is dat onaanvaardbaar. Après nous le déluge is geen goed bestuur en dit voorstel spot met de waarde achter het nieuwe begrotingsbeleid dat zou moeten voldoen aan 'reinheid, rust en regelmaat'.


Wat is dan het probleem?
Dit wetsvoorstel leidt op termijn tot extreme lastenverzwaring, wat niet uit de stukken blijkt.
  • De excessieve koopkrachteffecten op lange termijn blijven ongenoemd en verhuld! Deze wet heeft een enorme camel nose!
  • De belastinggrondslag WOZ-waarde is niet in cash beschikbaar inkomen. WOZ-waarde heeft bovendien een verraderlijke eigen dynamiek zonder enig maximum. De sky is the limit!
  • Waaruit moet je de EWF-belasting betalen? De waarde waarover je wordt belast zit niet in geld, maar in de stenen waarin je moet wonen!
  • Er zit een gemene en onverteerbare drempel in het systeem van EWF: het villatarief. Het voorstel zwijgt daar geheel over, hoewel dat tarief een turbo-effect op de lastenverhoging zet. De Memorie van Toelichting is ook misleidend: presenteert juist alleen woningen < € 1 mln. Dus allemaal onder het geldende villatarief, waarvan de grens ligt op € 1.06 milj.
  • Ouderen zijn echt en volledig de dupe, omdat zij geen waardevast (en vaak dalend) inkomen hebben en verplicht verhuizen voor hen extra bezwaarlijk is (ook uit oogpunt van ouderenbeleid ongewenst). Zij zijn nu al de enige categorie die in grote getale niet profiteert van de door het kabinet beloofde economische vooruitgang! Terecht wordt gesproken van een aflosboete (vooral voor ouderen). Het wordt in vele gebieden van het land (vooral in de grote steden) bovendien een boete op oud worden: waag het niet nog 30 jaar te leven en in je huis te blijven wonen, want dat wordt onbetaalbaar! 
  • Het kabinet wil terug naar de situatie van vóór de Wet-Hillen, maar vergeet dat toen de EWF was gemaximeerd op circa € 9000 euro. Ook dit is pure misleiding.
Enkele cijfers
Uiteindelijk vallen we allemaal onder dat villatarief, ook in heel gewone huizen. Maar woningen in de grote steden al heel snel. De grens van dit tarief stijgt mee met de inflatie, maar de woningprijzen gaan in het grootste deel van het land veel harder. Op basis van de historie van de afgelopen 30 jaar beloopt de gemiddelde stijging van woningprijzen landelijk jaarlijks 4,6% (CBS 1995-2016) en in Amsterdam zelfs 7,9% per jaar (1987 - 2017)!

Mensen die in een huis wonen met een huidige WOZ-waarde van € 600.000 zullen o.b.v. een (landelijk gemiddelde) waardestijging van 4,6% p.j. in 2048 € 20.000 EWF- belasting moeten betalen. Amsterdammers ervaren deze extra woonlast, o.b.v. een gemiddelde woningprijsstijging met 7,9% p.j., al bij een woning met een huidige WOZ-waarde van € 230.000. Zeg maar bij ALLE woningen!


De meeste gepensioneerden die dan nog wonen in dergelijke huizen zullen in 2048 al verhuisd moeten zijn, omdat deze belasting uit niet-geïndexeerd pensioen niet te betalen is. Als ze in Amsterdam wonen in een gewoon huis van nu € 700.000, zullen ze in 2048 met een niet geïndexeerd inkomen van nu € 60.000 p.j in 2048 MEER DAN HUN HELE BRUTO INKOMEN aan EWF-belasting kwijt zijn!
Gepensioneerden met een niet-geïndexeerd inkomen worden tot 2048 sowieso geconfronteerd met een enorme koopkrachtdaling. Met dit voorstel zouden ze bovendien deze excessieve EWF-belasting moeten betalen, die voor hen dan volstrekt op te brengen is. 

In Amsterdam cumuleert deze extra last met andere onvoorzienbare extra woonlasten die voortkomen uit het nieuwe erfpachtbeleid van de gemeente. Waarom vallen de klappen steeds op dezelfden?

zaterdag 9 september 2017

Overwegingen voor al dan niet overstappen naar eeuwigdurende erfpacht



Dit plaatje herkent u wellicht van de gemeentelijke website berekenuwoverstap.nl; De gemeente presenteert daarin wel de uitkomst van een berekening, maar geeft er geen advies bij wat nou verstandig is. Dat zou ze wel moeten doen, want ze biedt u een zeer complex financieel product aan. En volgens de wet kan dat niet zomaar. Dat financiële product is niet uw erfpachtrecht (dat hebt u al), maar de beslissing om over te stappen naar eeuwigdurend of uw canon zo te laten zoals die nu is, met een herziening aan het einde van het lopende erfpachttijdvak, vaak decennia in de toekomst. Weet u hoe de woningmarkt er dan uit ziet, wat de rente dan zal zijn, of er een heel ander gemeentebestuur is tussengekomen met een beter of nog slechter aanbod? Wij gaan onze handen ook niet branden aan een financieel advies, maar in de onderstaande vragen komen wel overwegingen naar voren die voor uw situatie al dan niet relevant kunnen zijn.

WAT ZIJN UW OVERWEGINGEN BIJ DE KEUZE OVERSTAPPEN NAAR EEUWIGDURENDE ERFPACHT OF NIET?
1. Hierin meegaan (dus overstappen naar eeuwigdurende erfpacht), omdat mijn bsq en resulterende erfpachtgrondwaarde lager is dan ik anders had kunnen verwachten (BSQ <20à25).
2. Afkopen, omdat ik het geld heb liggen (in de bank brengt het niks op) of goedkoop kan lenen. Dan ben ik van het gezeur af.
3. Zeker niet afkopen, omdat de gemeente zich in mijn straat te veel waarde toe-eigent voor de grond en ik dan het geld zeker kwijt ben. Al zou ik het kunnen betalen, krijgen ze het niet. Ik laat me niet belazeren.
4. Zeker niet afkopen, want al zou ik het willen, ik kan het geld niet opbrengen/lenen.
5. De kat uit de boom kijken tot 2019, eerst rechtszaak en gemeenteraadsverkiezingen afwachten.
6. (Als 5, dan ergens in 2018 of 2019 bij gelijkblijvende situatie:) Vastklikken van de canon vanaf einde tijdvak cf aanbod WOZ-waarde 2014, omdat ik niet verwacht dat de grondprijs beter wordt als ik wacht tot na 2020 en als de gemeente later tot inkeer komt, kan ik altijd nog meeliften met een nieuw gunstiger aanbod.
6a. Als 6. Dit doe ik voor mijzelf omdat ik einde tijdvak nog denk mee te maken
6b. Als 6. Ik doe het voor mijn erfgenamen later.
6c. Als 6. Want als ik mijn huis ga verkopen verwacht ik dat de financierende bank dan van de koper eist dat de erfpacht de eeuwigdurende variant heeft en als ik dan moet switchen, wordt het nog veel duurder.
7. Als 6a, maar ik ben afhankelijk van de vangnetregeling, omdat ik de verhoogde canon nooit kan betalen, maar de canonbetaling hoop uit te stellen tot het moment van verkoop of vererving.
8. Vervroegde wijziging aanvragen binnen 13 jaar voor einde tijdvak, dus 50 jaar in bestaande stelsel bijkopen met deskundigenprocedure voor mogelijk minder geld dan overstappen via de gemeente.
9. Niets doen, want als het einde tijdvak aanbreekt ben ik allang dood. Ik ben niet van plan te verhuizen en einde tijdvak ligt nog ver weg. Ik heb geen erfgenamen om me druk over te maken.
10. Zo snel mogelijk verkopen en verhuizen als erfpachtvluchteling of omdat het niet meer leuk is hier...


dinsdag 27 juni 2017

Gewoon vernietiging door de Kroon

Wat we in Amsterdam nodig hebben is gewoon een strenge bovenmeester die toezicht houdt op gemeenten die hun burgers koejoneren. Zoals met de erfpachtplannen bijvoorbeeld. En dan die plannen eenvoudig in de prullenbak doen belanden!

Welnu, dit bestuurlijk toezicht bestaat. Het staat in de Gemeentewet in artikel 273 e.v. en dient om de eenheid van beleid in onze gedecentraliseerde eenheidsstaat in stand te houden.

De minister die het aangaat kan besluiten van gemeenten die in strijd komen met het recht en het algemeen belang schorsen en vernietigen. Bovendien kan de Kroon (het kabinet) daarbij aanwijzingen geven hoe het wel moet om binnen de lijnen te blijven.

Dit middel kan op verschillende manieren worden aanhangig gemaakt. De burgemeester en gedeputeerde staten van de provincie hebben in de wet een speciale positie hierbij gekregen. De burgemeester zit er natuurlijk met zijn neus bovenop wat het college en de raad allemaal uitspoken en kan dan fluks (dat moet binnen twee dagen!) aan de bel trekken.
Gedeputeerde staten krijgen wat meer tijd: tien dagen. Maar ook gewone burgers (belanghebbenden) kunnen een besluit voordragen voor vernietiging. Wij zullen dit in elk geval namens de Amsterdamse erfpachters doen.

Nu het referendum ons uit handen lijkt te zijn geslagen, hebben wij vandaag namens een groot aantal erfpachters als laatste rechtsmiddel de Burgemeester en Gedeputeerde Staten een brief gestuurd.
In deze brief hebben wij hen gevraagd de rol die de Gemeentewet hun geeft op te pakken en, de aangekondigde besluiten over de Overstapregeling en het Beleid grondwaardebepaling bij de Kroon voor te dragen voor schorsing en vernietiging wegens strijd met het recht en het algemeen belang.
Dit uiteraard alleen als deze besluiten volgens plan van het gemeentebestuur van Amsterdam worden aangenomen, dan wel bekrachtigd door de gemeenteraad.

Voorwaarde is dat er geen ander rechtsmiddel openstaat. Tegen deze besluiten staat geen bezwaar of beroep open.

Wij hebben in onze brief argumenten aangevoerd waarom de besluiten in strijd met het recht zijn, maar zij doorkruisen tevens rijksbeleid, waardoor strijd met het algemeen belang zich voordoet. Deze argumenten zullen te zijner tijd in de brief aan de minister van Binnenlandse Zaken uitgebreid worden toegelicht.

Gelet op de impact van de besluiten op de burgers, zowel als op de stad en het land, achten wij toepassing van deze vorm van bestuurlijk toezicht in dit geval zeker proportioneel. Dat de Kroon bij  vernietiging van besluiten aanwijzingen kan geven voor verbetering, zodat nieuwe besluiten wel aanvaardbaar worden is een voordeel dat een referendum niet heeft.


Tot zover de theorie, het past allemaal. Maar de kans dat het bestuur zichzelf op deze manier zal controleren is niet groot. Het instrument bestuurlijk toezicht zit niet meer zo in het verdomhoekje als 20 jaar geleden, maar gebruik maken ervan tegen een grote stad vergt toch veel moed.



maandag 19 juni 2017

Erfpachtbeleid, een kwestie van verstrikking

Verstrikking is een bestuurskundig begrip voor een vorm van slecht beleid. Het betreft vasthouden aan eenmaal gekozen beleidsuitgangspunten, ook als die tot onaanvaardbare gevolgen leiden. 
Dat komt omdat het loslaten van de beleidslijn nog onaangenamer gevolgen heeft, in dit geval vooral een breuk in het college (riskeert het verwijt een onbetrouwbare partner te zijn) en prestigeverlies voor de wethouder. Bekende voorbeelden zijn het doorzetten van investeringen ook als die 10 of 100 keer zo duur blijken als aanvankelijk werd begroot.

Die beleidsuitgangspunten betreffen bij het project vernieuwing van het erfpachtstelsel de rekenmethode WOZ x BSQ, die tot onverkoopbare en absurde uitkomsten leiden. 

- Bijvoorbeeld ongelijkheid van een factor 40 tussen de goedkoopste en de duurste grond in Amsterdam, terwijl de waarde van het vastgoed hoogstens een factor 4 verschilt; 
- bijvoorbeeld 'de badkamerboete': als een erfpachter in zijn huis investeert, gaat de WOZ omhoog en ook de BSQ Daarmee vloeit alle kwaliteitswinst van die investering naar de gemeente! of 
- ander voorbeeld: mensen die een heel pand bezitten met vaste huurders kunnen wel verhuizen, want de erfpacht wordt berekend alsof het hele pand vrij verkoopbaar is. 
Daarbij komt dat de gemeente een deel van de erfpachters heeft gepaaid, door nog minder voor de grond te vragen dan ze al gewend zijn te betalen (die canons waren duidelijk al jaren veel te hoog, bijvoorbeeld in Zuid-Oost). 

De collegepartijen hebben van dit onderwerp, dat juist bij uitstek partij- en oppositiegrenzen had moeten overstijgen, een politiek handjeklap gemaakt binnen de muren van de coalitie. 
De voltallige oppositie zal tegen stemmen, en een motie van die oppositie om de gevolgen van het beleid nog eens door onafhankelijke deskundigen te laten doorrekenen werd op 7 juni door de coalitie hooghartig verworpen. Nota bene, bij een onderwerp dat eeuwigdurende erfpacht heet!

Kortom, het beleid is failliet en onhoudbaar, maar wordt toch tegen beter weten in doorgezet.

De erfpachters zullen hun best doen het tegen te houden via een referendum of via de rechter, maar het college en de collegepartijen hadden het natuurlijk niet zover mogen laten komen. Dat dit toch gebeurt, is een teken van onvoorstelbare armoede en tekent de onmacht van de macht.

Het wordt op 28 juni een zwarte bladzij in de lokale democratie en in het veelal roemrijke geschiedenisboek van het Amsterdamse gemeentebestuur.


vrijdag 2 juni 2017

Inspraakbijdrage Overstapregeling Eeuwigdurende erfpacht 31 mei ‘17


Ik wil voor deze gelegenheid pragmatisch meedenken binnen de discutabele parameters van het plan. De redding is: BSQ aftoppen tot 25%! Argumenten hiervoor:
1.Eerlijk in verband met de verwachtingen die gewekt zijn bij aankoop over toekomstige canonverhoging. De deskundigenpraktijk bleef steeds onder 15% WOZ. Bij een BSQ van 49 wordt dat opeens 34%! Bij BSQ 25 blijft het ongeveer 15%

2. Nodig om schadeclaims te voorkomen. Erfpachters staan al klaar voor een collectieve actie. Alle erfpachtgrondwaarde boven 15% is in feite onteigening!

3. Gelijke behandeling is zoek met BSQs tussen 5 en 49 bovenop WOZverschillen. Verschillen met factor 30 zijn onmogelijk meer te verklaren uit lokatieverschillen!

4. Handhaven hoge BSQ’s is onhoudbaar met zoveel fouten in WOZ-waarden en onverklaarbare BSQ’s (zie ook Vereniging Eigen Huis).  Bij aftopping wordt dit gevaar minder.

5. Aanslag op middeninkomens. Zij kunnen zelfs niet aftrekken van de IB, omdat hun eigenwoningforfait meestal hoger is dan hun aftrekposten. Hoge canonbedragen zijn met een gewoon inkomen niet te betalen.

6. Overstapbereidheid neemt toe. Afkoop nu is voor de stad gunstiger dan wachten op canonherziening in de verre toekomst. Het is onvermijdelijk dat latere colleges zullen komen met neerwaartse aanpassingen in het stelsel. Geld nu binnenhalen of onzekere toekomst?

7. Mensen met hoge WOZ en BSQ worden gedwongen te verhuizen bij einde tijdvak als die al relatief snel aanbreekt. Rijke buitenlanders nemen hun plaats in. De sociale structuur van de stad wordt verstoord.

Dus, uitgaande van de constructie waar de collegepartijen zich mee hebben verenigd is het aftoppen tot 25% de beste, zelfs lucratieve correctie.

Maar zelfs als BSQ is afgetopt, kan het nog steeds voorkomen dat erfpachters alsnog gedwongen worden te verhuizen.
Neem iemand met een vast (bijvoorbeeld pensioen-) inkomen, ook al is dat > 50.000 euro per jaar. Die woont in een huis van anderhalf mln. euro. Dan zal de canon met ‘BSQ 25’ en kortingen beginnen bij 6.000 oplopen tot 11.000 euro/jaar.
Een onoverkomelijke last, die dus ook niet voor IB-aftrek in aanmerking komt.

Het is dus sowieso nodig om de zogeheten vangnetregeling (de erfpachter mag de verhoogde canon ook later afrekenen bij verkoop) royaler vorm te geven en hierbij niet te focussen op ‘lage inkomens’ en zware barrières op te werpen (wettelijke rente als straf in plaats van gewoon verhoging met inflatie).

maandag 15 mei 2017

WIE ZIJN VERONTRUSTE ERFPACHTERS AMSTERDAM?




Verontruste Erfpachters Amsterdam staat voor een Actiecomité dat in 2016 in Amsterdam Zuid is opgericht toen de gemeente zijn voornemens voor nieuwe erfpacht aankondigde. Momenteel zijn bijna 700 mensen aangesloten. Contactpersoon is ondergetekende.

U kunt zich aanmelden bij jfschrijverATgmail.com .

Dit is wat er al is gedaan:

- In buurthuizen zijn bijeenkomsten georganiseerd om erfpachters te informeren en te mobiliseren.
- Er is een facebookpagina, waar nieuws verschijnt en men met elkaar kan communiceren.
- Via regelmatige mailberichten worden mensen geïnformeerd en actiesuggesties gedaan.
- Raadsleden zijn bewerkt en er is mondelinge inspraak verzorgd in de raadscommissies.
- Alle denkbare toezichthoudende instanties zijn gealarmeerd.
- Er is een petitie geweest, die 2600 handtekeningen heeft verzameld op een vriendelijk verzoek om de woonlast voor erfpachters in vergelijking met huizenbezitters op eigen grond redelijk en betaalbaar te houden.
De gemeente had duidelijk andere gedachten, zoals bleek uit de rekentool die in januari verscheen.
Dit heeft veel erfpachters wakker geschud. De gemeente ontpopte zich als afperser en woekeraar.
Dit riep veel woede op.
Een demonstratie van mensen die dit meestal nog nooit hadden gedaan.
En bijna 7000 boze inspraakreacties.

Nu zegt de gemeente daarnaar te hebben geluisterd bij haar 'compromisvoorstel' van eind april.
Dit is niet echt het geval, want wat in de tweede rekentool werd aangeboden is:
- tijdelijk (na 2020 wordt waarschijnlijk de rekenmethode uit de eerste rekentool als de 'nieuwe norm' toegepast op nieuwe canonherzieningen!).
- nog steeds te duur en extreem ongelijk: de hoogste afkoopsommen zijn meer dan 2x wat ze zouden mogen zijn volgens staande deskundigenpraktijk bij canonaanpassingen (max. 15% van de marktwaarde)
- in sommige buurten kunstmatig goedkoop gemaakt, want opeens worden daar voor eeuwigdurende canons lagere bedragen gevraagd dan de bestaande canons. Voor die mensen mooi, maar in tweede instantie een bewijs dat ze al jaren te veel betalen!
De gemeente (o.l.v. VVD en D66) produceert een impliciete inkomensnivellering die zijn weerga niet kent. De inkomensafhankelijke zorgpremies uit 2012 (gestuit door protest uit de VVD) zijn er niets bij.