donderdag 8 februari 2018

See you in court!

Kort verslag (impressie) van de erfpachtersbijeenkomst in de Thomaskerk op 6 februari 2018.
In een stampvolle Thomaskerk had SEBA een bijeenkomst georganiseerd over de actuele stand in de erfpachtstrijd. De laatste stoelen waren bezet; er was dus veel animo voor.

Eerst gaf voorzitter Koen de Lange een helder resumé van de kern van de zaak. Dit zijn de sheets.
Volgens tal van bronnen uit wetenschap en praktijk is een reële benadering van de marktprijs van het bloot eigendom van de erfverpachter mogelijk, die steeds uitkomt op circa 10% van de marktwaarde. Dat Bloot Eigendom is wat de gemeente ons nu eigenlijk wil ‘verkopen’ bij de overstapregeling. Dat is dus niet de erfpachtgrondwaarde waar de gemeente nu mee komt, die een vertaling is van de stelling dat wij erfpachters slechts de (her)bouwwaarde van het pand bezitten en de gemeente de rest. Wat boven de 10% uitstijgt is dus te veel gevraagd, onteigening of diefstal. Zoals je het noemen wilt. De anomalie blijkt nog veel duidelijker als je verder gaat kijken dan 1-1-2020, want dan wordt de afroming door de gemeente opeens nog veel groter. Dan zijn alle erfpachters, ook in Zuid Oost of Noord de pineut.

Onder meer werd hierbij een recent artikel van prof. Van Gool aangehaald. In dit artikel zit de essentie van onze ellende besloten. Prof. Van Gool zegt enerzijds hetzelfde over die ‘echte’ marktwaarde, maar mij valt op dat hij niet doorbijt. Hij stelt dat het nodig is om rekening te houden met redelijkheid en billijkheid, zich bewust te zijn van de monopoliepositie en van de zorgplicht van de gemeente. Maar hij zegt ook dat de gemeente in principe de vrijheid heeft een andere prijs te vragen dan de marktprijs. Er spelen dan allerlei politieke overwegingen mee. Alleen, als de gemeente dat maar eerlijk zou zeggen! Is dat het dan? Inderdaad heeft de gemeente erg slecht en verhuld gecommuniceerd, maar er is in die meter papier ook wel ergens een passage aan te wijzen waarin de gemeente aangeeft dat het beginsel dat de waardestijging van het vastgoed aan de gemeenschap behoort toe te komen leidend was bij de inrichting van haar BSQ-methode. We hebben tot nu toe niet de harde norm dat dit niet mag en dat alleen de 'echte' marktprijs van de erfpachters gevraagd mag worden. Integendeel, rechters zijn meermalen met de publieke erfverpachters meegegaan. Wat betekent dit nu voor onze rechtszaak?
Koen de Lange sloot af met de aansporing om op 21 maart vooral goed te stemmen en hij overtuigde met de stelling dat het CDA de enige partij is die consequent een zuiver erfpacht(ers)standpunt heeft verwoord. Zozeer dat hij en anderen er zelf toe zijn overgegaan zich bij die partij aan te sluiten.

De politieke actielijn is dus waarschijnlijk de komende jaren nog de belangrijkste. De gemeenteraad zal toch echt iets moeten doen met het gegeven dat na 2020 het overstappen voor iedereen onbetaalbaar zal zijn geworden. Zie mijn blog hierover. Maar is daarmee een rechtszaak zinloos? Allerminst. In de eerste plaats geeft die gelegenheid om het zuivere standpunt waar erfpachters recht op hebben nog eens scherp neer te leggen. En éénmaal moet er toch een rechter komen die de kromme effecten van het door de gemeente gekozen stelsel doorprikt. Ook die rechter wordt daarbij geholpen door de huidige omstandigheden, dat dit stelsel, dankzij de sterke woningprijsstijgingen, al in 2020 in elkaar valt door zijn absurde hefboomeffecten.

Onze advocaat Eduard de Geer zette uiteen wat zijn strategie zal zijn bij de claimactie. Sheets hier. De redenering is ook gebaseerd op bovenstaande benadering van de marktprijs van bloot eigendom (= de contante waarde van alle toekomstige canons) en het verschil met de benadering van de gemeente. Daarbij is de gemeente op talloze punten in strijd met redelijkheid en billijkheid, met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, handelt zij onrechtmatig door misbruik te maken van omstandigheden (denk aan het gegeven dat het snel allemaal nog veel duurder wordt), en met het eigendomsrecht, verankerd in het Europees Verdrag voor de rechten van de Mens.
De vordering die de advocaat namens de deelnemende erfpachters zal neerleggen bevat de volgende eisen:
  • verbod om verder te gaan met het aanbieden van overstap op deze grondslag
  • een gebod om een redelijk aanbod te doen (dat de rechter dit zal uitspreken is niet waarschijnlijk, maar bij inwilliging van de andere eisen kan de gemeente toch niet veel anders)
  • verklaring dat het aanbod een onrechtmatige overheidsdaad is (onbehoorlijk)
  • schadevergoeding bij concrete en aantoonbare schade (in de huidige markt moeilijk hard te maken, wel theoretisch aannemelijk);
  • gedeeltelijke vernietiging van de afkoopsom als inmiddels al een overstap heeft plaatsgevonden. 
Dit laatste lijkt lastig, maar is tegelijkertijd cruciaal. Veel mensen zullen namelijk terecht tot de conclusie komen dat het toch beter is je hand te laten afhakken (uiterlijk 31-12-2018 instemmen met de overstapvoorwaarden 2014) dan te wachten op executie (bij einde tijdvak totaal onmogelijke uitkomst laten voorrekenen). Maar als je hebt getekend bij de notaris zal dit toch worden uitgelegd als instemming met de voorwaarden? Toch ziet De Geer hier kansen, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Hij zal gaan praten met de gemeente, die wellicht bereid zal zijn deelnemers aan de rechtszaak uitstel te verlenen tot de uitspraak. En als de erfpachter in correspondentie met de gemeente laat blijken dat hij het er absoluut niet mee eens is, kan de rechter wellicht misbruik van omstandigheden laten gelden. De Geer zal degene die meedoen helpen bij het opstellen van een dergelijke brief.

Er kwamen nog veel vragen uit de zaal. Ik pak een paar praktische eruit.
De vraag of je de winst van de procedure niet ook zult genieten als je als free rider niet meedoet met de procedure werd door De Geer eerlijk op hoofdlijnen positief beantwoord. Alleen de schadevergoeding en de laatste eis zijn persoonlijk, maar de andere uitspraken van de rechter zullen collectieve werking hebben. De uitkomst werkt ook strikt persoonlijk bij de bovengenoemde afspraken met de gemeente over de impact van een positieve uitspraak. Die afspraken betreffen bijvoorbeeld de situatie dat mensen de keus om te converteren al hebben moeten maken als de definitieve uitspraak pas na 2019 komt. Die afspraken gelden dan slechts voor de mensen die mee doen in de procedure.
Daarnaast is wel duidelijk dat de rechtszaak alleen kan plaatsvinden als er ook deelnemers zijn die bereid zijn te betalen! En het belang van de rechtszaak als strijdmiddel is zonder meer aanwezig.
Een klassiek prisoners-dilemma! Hoe meer erfpachters deze morele verplichting verzilveren, hoe beter. Uiteindelijk is het in ieders belang dat voldoende mensen meedoen.
Daarbij kwam nog de vraag of de winstgerelateerde vergoeding van 5% bij succes  gestaffeld zou kunnen worden als er veel erfpachters meedoen. De Geer gaf aan dat hij bij meer dan 200 inschrijvingen daar wel wat in ziet.
Ten slotte de logische vraag of een percentage van de ‘winst’ ook verschuldigd is als die niet te danken is aan de procedure, maar aan politieke veranderingen. Dat is natuurlijk niet het geval, behalve als die politieke draai aantoonbaar te wijten is aan de juridische druk. Ook hier regeren redelijkheid en billijkheid.


maandag 22 januari 2018

Na 2019 stort het Vernieuwde stelsel Eeuwigdurende Erfpacht al in de afgrond!

Onderstaande tekst is uitgesproken als inspraak in de raadscommissie RO op 17 januari 2018.
De rekensommen kon ik erbij laten uitdelen. Bedoeling was de Amsterdamse gemeentepolitiek erop te wijzen dat de moeizame besluiten van juni 2017 nu alweer failliet zijn, zodat de partijen aan de bak moeten om iets heel nieuws te bedenken.
Zo is de berekening van De Wildt op basis van de enorme waardestijgingen van het Amsterdamse vastgoed nuttig om de feiten scherp op het netvlies te krijgen. Nu kijken wat er gebeurt. Omdat weinig partijen er zin in hebben en 90% van de erfpachters te lui om zich erin te verdiepen, kan het zijn dat er niks gebeurt. Dan loopt het systeem op de klippen, maar dit zal zich manifesteren als er daadwerkelijk canonherzieningen einde tijdvak plaatsvinden. Dat gaat pas vanaf 2025 in grotere aantallen gebeuren. Dus de kans is aanwezig dat het gemeentebestuur een raadsperiode overslaat en pas in 2022 weer zijn agenda voor dit moeilijke onderwerp openstelt.

Dank u voorzitter,
Dit keer gaat het over erfpacht. Niet over agendapunt 21, maar over de inhoud. Aanleiding is het artikel van Ingenieur Rob de Wildt in Vastgoedjournaal, later verwerkt in De Telegraaf.   Gek dat dit stuk niet heeft geleid tot berichten in andere media, noch tot merkbare activiteit in de campagnes voor de gemeenteraadsverkiezingen.

De Wildt laat zien dat de berekeningswijze van de gemeente, waartoe in juni is besloten, vanaf 2020 leidt tot een explosie in de canonlasten voor erfpachters die dan nog willen overstappen of die een canonherziening einde tijdvak moeten doormaken. 
Huizenbezitters buiten de ring moeten rekenen met 5 tot 10 x zo hoge bedragen als de uitkomst van de rekentool! Van de waardestijging als gevolg van de oververhitte  verkopersmarkt, gaat 80% naar de gemeente. Het totale bedrag voor de 190.000 erfpachtwoningen dat aan de grondwaarde wordt toegerekend stijgt van 6 naar 25 miljard euro! In 5 jaar tijd!   Dankzij de griffier zijn de bijbehorende rekensommen*) aan u uitgedeeld.
Deze cijfers tonen ontegenzeggelijk aan dat het residuele rekenmodel van de gemeente onbruikbaar is. Er zit een gemeen hefboomeffect in. Het leidt tot het tegendeel van waar alle partijen in de raad al 10 jaar naar op zoek zijn, namelijk een duurzame Vernieuwing van het erfpachtstelsel, dat schoksgewijze en onbetaalbare canonverhoging vermijdt. 
Sommigen zullen misschien zeggen: dan moet je maar kiezen voor het aanbod van de gemeente om voor 2020 over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht!
OK, vraag is dan meteen hoe vrijwillig die overstap nog is. En dat is de juridische hoeksteen onder de overstapregeling, waarom het niet nodig werd geacht om met erfpachters te overleggen.

Dan nog zullen de meeste erfpachters om allerlei redenen niet overstappen.
En dan zitten we al over 2 jaar met een onwerkbaar en onredelijk erfpachtsysteem. U dacht dit onderwerp nu eindelijk van de agenda te hebben weggewerkt. Dat is een illusie. 

Ik zou zelfgenoegzaam kunnen zeggen: “we told you so” en “Hiermee is toch nog het ongelijk van de Grondwaardecommissie bewezen”, maar daar kopen we niks voor.
Belangrijker is tijdig concrete ideeën voor verbetering te presenteren, want anders krijgen we weer herhaling van zetten. Partijen die niet weten wat ze willen en wat er mogelijk is en dan weer een commissie laten beslissen.
Erfpachters zijn graag bereid hierover mee te denken.
Amsterdam kan zich niet nog een keer zo’n misser permitteren!



*) Rekensommen
Als de marktwaarde van woningen gemiddeld 50% stijgt en de herbouwwaarde (bouwkosten) die je ervan af moet trekken maar met 10 % dan is de resterende grondwaarde 4/5 = 80% van de totale waardestijging in die periode.
Er zijn 190.000 erfpachtwoningen die in 2014 gemiddeld 220.000 euro kostten en in 2020 (WOZ-waarde 1-1-2018) 330.000. Met een gemiddelde BSQ van 21% (volgens de raadsvoordracht van juni) is de totale virtuele erfpachtgrondwaarde (incl korting en premie) in 2014 6 miljard euro.
De extra erfpachtgrondwaarde in 2020 is 0,8 (80%) x 190.000 x 110.000 = 16,7 mrd. euro MEER geworden. Dus totale erfpachtgrondwaarde was in 2014 6 mrd. Wordt in 2020 bijna 23 miljard. Daar doen we nog de 2 miljard overstappremie die vervalt bovenop: 25 miljard! Grove berekening, maar zo is het wel ongeveer.

Zuid Oost:
2014-2019 BSQ 5%. (bouwkosten 190.000!) WOZ 200.000,
Erfpachtgrondwaarde 0,05 x 200.000 x 0,675 = 6750
Na 2020 WOZ 300.000. Bouwkosten + 10% 209.000. BSQ 30%.
Erfpachtgrondwaarde 0,3 x 300.000 x 0,9 = 81.000!   MEER 74.000!!

Noord: BSQ = 10%
2014-2019: WOZ 200.000 Bouwkosten dus 180.000
Erfpachtgrondwaarde 0,1 x 200.000 x 0,675 = 13.500
Na 2020: WOZ 300.000 Bouwkosten nu + 10% 198.000 BSQ nu 34%
Erfpachtgrondwaarde 0,34 x 300.000 x 0,9 = 102.000   MEER 88.500 !!!

West / Oost BSQ = 30%
2014-2019: WOZ 400.000 Bouwkosten dus 280.000
Erfpachtgrondwaarde 0,3 x 400.000 x 0,675 = 80.000
Na 2020: WOZ 600.000, Bouwkosten nu 308.000, BSQ nu 47%
Erfpachtgrondwaarde 0,47 x 600.000 x 0,9 = 254.000   MEER 174.000 !

Zuid  BSQ = 45%
2014-2019: WOZ 600.000 Bouwkosten dus 320.000
Erfpachtgrondwaarde 0,45 x 600.000 x 0,675 = 180.000
Na 2020: WOZ 900.000, bouwkosten nu 352.000, BSQ afgetopt 49%
Erfpachtgrondwaarde 0,49 x 900.000 x 0,9 = 397.000    MEER 217000 !

donderdag 21 december 2017

Politiek kijkt weg voor het echte probleem bij de afschaffing van de Wet-Hillen


Met verbazing hebben we het debat over de afschaffing van de Wet-Hillen op 12 december in de Eerste Kamer gevolgd. De kern zit in de onderstaande passage waar de staatssecretaris aan het woord is, die daar de teneur van de voorafgaande sprekers volgt.
Eerder had de heer Van Strien (PVV) gevraagd of de tarieven van het eigenwoningforfait 50% naar beneden gaan als de WOZ-waarden twee keer zo hoog worden (hij zei iets anders, maar dit is de essentie). Dat werd bevestigd. Daardoor wordt het nadeel van de afschaffing van Hillen voor de meeste woningen inderdaad gedempt. Maar het gaat niet op voor het villatarief als woningen boven de drempel van circa 1 mln. euro uitstijgen (stenen waarde waar je niks voor koopt, want je moet erin wonen).

De staatssecretaris geeft hieronder terecht aan dat de echte pijn zit bij de huizen boven 1 miljoen euro. En dan in het bijzonder voor mensen met een klein pensioen en weinig box-3 vermogen (dat relatief veel ouderen een zeker spaarvermogen bezitten mag trouwens niet verbazen en ook niet als een luxe worden beschouwd. Een appeltje voor de dorst hebben deze mensen nodig, o.a. voor zorgkosten, en daar bewust voor gespaard, maar dit terzijde).

De Staatssecretaris: "Ik probeerde alleen aan te geven, maar misschien moet ik niet te veel focussen op mensen met villa's van boven een miljoen, dat het beeld dat is neergezet, namelijk dat de Hillenaftrek vooral heel pijnlijk was voor een AOW'er met een heel klein pensioen erbij met toevallig een afgelost huis, niet juist is. De heer Nagel stelde dat 10% van de mensen een inkomen heeft van kleiner dan €15.000, maar zelfs die framing wil ik nog een klein beetje anders maken, want van dezelfde groep heeft meer dan 60% een individueel box-3-vermogen dat belastbaar is. Daarvan heeft 25% een box-3-vermogen van boven de ton. Ik zeg niet dat die mensen geen last van de maatregel hebben, maar als dat wel het geval zou zijn, dan is het nog steeds niet de groep waarmee Hillen nu wordt aangevallen. Als je zou verwachten dat je met een bepaalde groep Hillen wel zou kunnen aanvallen, dan zou het eerder gaan om de groep mensen met een villabelasting moeten zijn, want die hebben per saldo, inclusief de andere maatregelen die het kabinet neemt, potentieel een min of een structurele min. Dat is eigenlijk de framing, zoals ik die hier vanavond neerzet."
Toch zei bijvoorbeeld Marnix van Rij (CDA) dat hij het liever niet over die groep heeft en geen andere partij hoorde je erover. Het verbaast ons nu zo dat de zorg van de volksvertegenwoordigers (en van de staatssecretaris die hen uiteindelijk volgt) niet uitgaat naar deze niet geringe groep die dankzij de stijgende woningprijzen alleen maar zal toenemen. En wel exponentieel, omdat de drempel ongeveer constant blijft en de woningprijzen landelijk gemiddeld met 5% per jaar zullen stijgen en in de grote steden (Amsterdam voorop) nog veel harder. Zoals wij hebben becijferd zullen in 2048 wel 95% van alle Amsterdamse koopwoningen tot de villacategorie behoren!
In Amsterdam komt deze last bovenop de aanslag van de erfpachtcanons, die over dezelfde WOZ-waarden worden berekend!

Als we minder diep in de glazen bol kijken, is het toch onomstreden dat een substantiële groep nu levende AOW-ers of aspirant-AOW-ers het nog zal meemaken dat zij, die hun woning in de vorige eeuw voor enkele tonnen guldens konden kopen, dankzij een jaarlijks oplopende EWF-belasting met villatarief gedwongen zullen moeten verhuizen! Zij zullen dan ver weg moeten gaan wonen of veel moeten inleveren in kwaliteit om nog uit de kosten te komen. Reken maar uit hoe hard een tarief van 2,35% aantikt bij zescijferige WOZ-waarden. Dat kan nooit uit een klein niet-geïndexeerd pensioen worden betaald. En verhuizen is voor deze groep extra bezwaarlijk.
Dit is toch schrijnend! Waarom komt niemand (ook 50PLUS niet) voor deze groep op? Is het alleen het astronomisch aandoende papieren (stenen) vermogen dat in de beeldvorming een rijkdom suggereert die in feite niet bestaat en zeker niet in koopkracht kan worden omgezet? Ik zou denken dat volksvertegenwoordigers zich daar overheen zouden moeten kunnen zetten. 
Het kabinet en de regeringspartijen benadrukken steeds dat we het "hele plaatje" moeten bezien. Welnu, dit aspect hoort in dat hele plaatje te worden meegenomen.
Wie neemt de handschoen op om de ramp die zich sluipenderwijs dankzij de gifpil van het villatarief dreigt te voltrekken op een of andere wijze af te wenden?
Er moet bij de afschaffing van de Wet-Hillen echt iets aan het villatarief worden gedaan (dat van later datum dan de wet Hillen dateert en op het moment van invoering daar niet mee interfereerde, maar nu wel)!
Als het nu niet ingepast kan worden dan moet dit bij de evaluatie geregeld worden, die al in 2019 zal plaatsvinden. De staatssecretaris heeft nog even de tijd om over een passende oplossing na te denken.

Analyse van het besluit van minister Ollongren om de erfpachtbesluiten van de gemeente Amsterdam NIET te vernietigen.



Vijf maanden nadat Stichting Erfpachtbelang Amsterdam SEBA en wij een verzoek hadden ingediend de Amsterdamse erfpachtbesluiten te vernietigen wegens strijd met het recht en het algemeen belang, krijgen wij dit antwoord van de minister van Binnenlandse Zaken. Hier volgt een analyse van deze brief. 

Juridisch stelt de brief weinig voor.
1. Het procedurele argument (de verzoekers hebben niet het echte besluit met rechtsgevolgen genoemd, maar alleen de politieke bekrachtiging daarvan door de raad) is een giller! Het is van de categorie ‘paarse krokodil’ (ja ik zie wel welke besluiten u bedoelt, maar u moet ze wel precies opschrijven). Als je burgers kwaad wil maken, moet je met zulke formalistische kul aankomen.
a. Het Gemeenteblad van Amsterdam geeft precies dezelfde vindplaats voor de besluiten. Dus die gebruikt ook een verkeerde aanduiding?;                                                                          
b. de minister gaat verder wel in op de besluiten, dus weet donders goed waar het om gaat;              
c. de Kroon heeft een eigen opdracht onrechtmatige besluiten niet in stand te laten. Het instrument vernietiging door de Kroon heet in bestuurlijk jargon zelfs ‘Spontane vernietiging’, is dus ook bedoeld om door de minister uit eigen beweging toe te passen. In het beleidskader voor schorsing en vernietiging uit 2010 staat het zo: “In de eerste plaats moet worden gesignaleerd dat een besluit mogelijk in strijd is met het recht of het algemeen belang. Dit kan op drie manieren. In de eerste plaats kan de Kroon zelf signaleren dat een besluit mogelijk voor vernietiging in aanmerking komt. Daarnaast kunnen burgers een verzoek tot vernietiging doen.”

2. Inhoudelijk gaat de minister niet in op belangrijke argumenten: de strijd met de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur, het verbod voor gemeenten om progressieve tarieven te hanteren (inkomens- en vermogenspolitiek), de impact voor de rijksbegroting doordat excessieve canons aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting.

3. De inhoudelijke argumenten herhalen de bekende redenering van de gemeente over de residuele rekenmethode, namelijk dat de actuele grondwaarde opnieuw mag worden gebruikt als grondslag voor de erfpachtcanon. De gemeente meent de grondwaarde in plaats van de waarde van het bloot eigendom na aftrek van de erfpachtwaarde in rekening te mogen brengen. Dit is een wezenlijk geschilpunt, dat echter in een bijzonder daglicht komt te staan nu blijkt dat de verantwoordelijk wethouder als lijsttrekker van zijn partij al te kennen heeft gegeven dat hij het zelf niet eens is met deze methodiek, althans met de zeer scheve uitkomsten ervan. Immers, de VVD pleit voor verdere aftopping van de bbq tot 30%, voor een extra korting van 50% om de financiele gevolgen van het afschaffen van de steeds bezwaarlijker canonlast voor de erfpachters te mitigeren en belooft de voorwaarden van het overstapaanbod ongemoeid te laten tot 2022). Kortom, het was niet moeilijk geweest de juridische argumenten omgekeerd te laten uitpakken. Dit brengt ons op de politieke argumenten achter het besluit van de minister.

Politiek is hier iets (heel) bijzonders aan de hand.
1. Politiek is de situatie bijzonder, omdat de minister in de beeldvorming haar eigen besluit had moeten vernietigen. Dat is echter maar schijn, want formeel is de minister als functionaris van de Kroon een heel andere figuur dan de wethouder van de gemeente Amsterdam. In dit geval kon de minister zelfs door vernietiging van de besluiten politieke eer oogsten door duidelijk te maken hoe onafhankelijk ze wel is. Nu heeft ze die kans gemist en zullen de mensen onwillekeurig de verdenking koesteren dat de slager het eigen vlees heeft gekeurd.

2. De bovengenoemde discussie over erfpachtrecht en grondwaarde laat al zien dat erfpacht een niet onbelangrijke rol speelt in de komende gemeenteraadsverkiezingen. Het is aannemelijk dat juist de eigen partij van de minister (die in 2014 had beloofd “het schandelijke afromen van de woningwaarde” te zullen afschaffen) en de VVD, die soortgelijke beloften heeft gedaan, grote electorale schade zullen opleveren. Beide partijen hebben hun beloften niet heeft waargemaakt in de ogen van juist de kiezers in de wijken die het meest gedupeerd zijn door de erfpachtbesluiten. Dus, politiek had het heel voordelig kunnen zijn voor juist die partijen als de minister hen met een vernietigingsbesluit (inclusief een aanwijzing hoe de erfpachtbesluiten te repareren) “te hulp was gekomen’. Daarmee zou een angel uit de campagne zijn weggenomen en een troef voor de concurrentie CDA/Erfpachtpartij (en wellicht anderen als Forum van Democratie) uit handen zijn geslagen. Hoe moet het gegeven dat de minister deze kans niet heeft benut (wat juridisch dus best had gekund) dus worden uitgelegd? De eigen partij D66-Amsterdam heeft niets in de het verkiezingsprogramma opgenomen, waaruit kan worden afgeleid dat zij de huidige besluiten voor lief neemt en niet zwaar tilt aan de electorale gevolgen. Voor de VVD ligt dat anders. Immers zij zegt wel verandering te willen. De wethouder/lijsttrekker Eric van der Burg was op de hoogte van het verzoek tot vernietiging van de besluiten en had ampel gelegenheid om zijn oud-collega te suggereren van deze mogelijkheid in zijn voordeel gebruik te maken. Immers, de kans dat het verkiezingsprogramma van de VVD op dit punt in een volgend college gerealiseerd kan worden is minimaal. Dus dit was voor hem vrijwel de enige kans. Dat de VVD hier binnenskamers niet (voldoende krachtig) op heeft aangedrongen roept extra vragen op over de ernst van de verkiezingsbeloften van deze partij. Andermaal, nu de kiezers al zeer sceptisch zullen zijn na de ervaringen van de vorige keer.

3. Misschien heeft de minister (weer voor de beeldvorming) het niet aangedurfd haar eigen stad, de grootste stad van het land, voor het hoofd te stoten? Voor dit argument is geen echte reden, omdat in het zelfde genoemde verkiezingsprogramma de verdediging van de dan gedesavoueerde wethouder al klaarligt: “wij konden in dit college onze wensen niet realiseren”. Dus Eric van der Burg hoeft als woordvoerder van de gemeente zich helemaal niet gedesavoueerd te voelen, maar kan laten blijken dat hij au fond de maatregel opvat als steun in de rug voor een nog redelijker uitkomst.

Politiek waren de belangrijkste argumenten dus gericht op wel vernietigen (met mogelijkheid om te repareren, dus zonder schade voor erfpachters, bijvoorbeeld in Zuid-Oost, die juist blij waren met de genomen besluiten). Dat brengt ons op de economische aspecten.

Economisch zijn er zwaarwegende belangen in het spel, die vermoedelijk de doorslag hebben gegeven.
1. Voor de gemeente Amsterdam, in het bijzonder de wethouder van Financiën Kock, gaat het om veel geld, binnen te halen van erfpachters die zich met het mes op de keel bijna gedwongen voelen om toch maar over te stappen (in het licht van de sterk opgelopen huizenprijzen waardoor het alternatief voor hen nog ongunstiger is). Juridisch heet dit een wilsgebrek, maar het gaat nu om economische factoren. Ook zijn er erfpachters die het liefst afkopen, zelfs als ze weten dat ze eigenlijk te veel betalen, omdat ze veel spaargeld op de bank hebben dat zeer weinig opbrengt. Deze mensen vinden het belangrijk om van het gezeur af te zijn en willen t.z.t. ook geen 4,5% (canon)rente betalen. De wethouder van Financiën ziet deze klanten graag komen om zijn schuldpositie te verbeteren.

2. Voor de rijksoverheid, die zelf  heel veel aan erfpacht verdient op de Waddeneilanden en andere bezittingen van het Rijksvastgoedbedrijf, zou de uitspraak van de minister ook nadelige financiële gevolgen kunnen hebben als de erfpachters daar op soortgelijke wijze in het geweer komen. Bij Binnenlandse Zaken zit een ‘bureau’ erfpachtzaken in de Directie Wonen, dat zorgvuldig waakt voor het verpachtersbelang, zoals onlangs ook weer is gebleken bij Kamervragen van onder meer het Kamerlid Ronnes. Dit Bureau had niet het voortouw bij de reactie van de minister, maar is daar zeker nauw bij betrokken geweest.

3. Het verlies aan belastinginkomsten doordat canons aftrekbaar zijn en te hoge canons dus geld kosten voor de schatkist weegt niet op tegen deze financiële voordelen. In de eerste plaats gaan de verhoogde jaarlijkse canonbetalingen pas op langere termijn (na einde tijdvak) lopen en in de tweede plaats is de aftrek voor de inkomstenbelasting dan gemaximeerd op het lage tarief.



vrijdag 10 november 2017

Erfpachtpartij samen met CDA Amsterdams alternatief met menselijk gezicht


Er is alle aanleiding om uit te zien naar de komende gemeenteraadsverkiezingen. Er heerst grote onvrede onder tenminste 100.000 erfpachters na de wanprestatie van het zittende Amsterdamse gemeentebestuur bij het bieden van een oplossing voor het levensgrote probleem van de alsmaar toenemende canonlast voor huizenbezitters. Temidden van die onvrede is een aantal burgers opgestaan die een nieuwe partij hebben opgericht, de Amsterdamse Woon en Erfpachtpartij (AWEP)

Deze AWEP hield gisteren een eerste partijvergadering, waar het ontwapenend 'normaal' menselijk toeging. De partij heeft zich aangesloten bij het CDAAmsterdam, in tegenstelling tot de landelijke moederpartij, een betrouwbare en redelijke partner.
Wat gaan de kiezers hierover zeggen? Herkennen en belonen ze hierbij de inzet van de verschillende partijen in de gemeenteraad? Hoe kunnen ze straks in het stemhokje en eerst in de campagne normaal menselijk burgerschap onderscheiden van politiek toneelspel van alle andere Amsterdamse partijen?

Tijdens de eerste vergadering van de AWEP kwam naar voren dat het goed is om de bedrogen kiezers van VVD en D66 een alternatief te bieden. Maar dit alternatief steekt tegelijkertijd een hand uit naar kiezers die het hart op de goede plek hebben en die niet vies zijn van verandering. Zo kunnen ook sociaal-democraten zich aangetrokken voelen die de regentencultuur op het stadhuis zat zijn of groenlinksers die snappen dat een ecologische transitie alleen lukt als je tegelijk de huizenbezitters de ruimte biedt om te investeren. En onderbuikgevoelens worden, naar de geest van de overleden burgemeester, beschaafd onderdrukt.

De vergadering begon met het opsommen van diverse standpunten en verkiezingsbeloften, stuk voor stuk redelijk en acceptabel, met bijbehorende trefwoorden als Bewoonbaar, Betaalbaar en Betrouwbaar. Maar de zaal werd pas enthousiast toen de initiatiefnemers hun persoonlijke motivatie en achtergrond uiteenzetten. Logisch, want toen gingen de "standpunten" en voornemens pas echt leven. Als het goed is heeft de bijeenkomst de kersverse partij geleerd dat de eerste prioriteit is om een glashelder verhaal neer te zetten. Anders dan obligaat overkomende en weinig onderscheidende kreten. En dan zorgen voor zodanig effectieve communicatie dat alle Amsterdammers die het aangaat (bijna allemaal dus, ook huurders) worden bereikt. Deel van de communicatie zou kunnen zijn het opnemen op video en via moderne media verspreiden van de persoonlijke pitches van de kandidaten en initiatiefnemers, te weten Jacques Klok, Bowine Michel, Ben Ebbinge, Laurens Lochtenberg, Jocelyn Nassenstein en, de enige bekende, Koen de Lange.

Het bedoelde narratief zou naar de geest van de vergadering ontleend kunnen worden naar twee onderscheidende accenten:
Waarom willen wij samen met het CDA in het college?
1. Wij willen helpen de enige Amsterdamse partij groot te maken die in de persoon van Diederik Boomsma heeft getoond echt te luisteren en de redelijke stem van de burger te vertolken. Dan wars van politiek gekonkel in de gemeenteraad normaal menselijk blijft.
2. Wij + CDA willen echt iets doen aan het oneerlijke erfpachtbesluit na het kiezersbedrog van VVD en D66, dus gaan alleen meebesturen als dit grote knelpunt opgelost kan worden. Om te voorkomen dat lieve Amsterdammers uit de stad worden verjaagd: mensen die de sociale samenhang en veiligheid van deze stad dragen. Die ook de noodzaak zien om als stad voorop te lopen bij maatregelen voor een klimaattransitie terwille van onze kinderen en kleinkinderen. Zij zullen voor de ingrijpende investeringen in hun huizen in staat moeten worden gesteld, in plaats van hun geld te moeten afstaan aan een inhalige grootgrondbezitter.
Samen met archiefbeelden van het dappere optreden van Diederik Boomsma en met de genoemde pitches moet het waarachtig lukken!

donderdag 9 november 2017

Wetgeving Aflosboete ver onder de maat

Het wetsvoorstel 'Uitfasering Wet Hillen' is een vluggertje dat het kabinet zo snel mogelijk door het parlement wil jassen. Gezien de verstrekkende gevolgen voor de lange termijn is dat onaanvaardbaar. Après nous le déluge is geen goed bestuur en dit voorstel spot met de waarde achter het nieuwe begrotingsbeleid dat zou moeten voldoen aan 'reinheid, rust en regelmaat'.


Wat is dan het probleem?
Dit wetsvoorstel leidt op termijn tot extreme lastenverzwaring, wat niet uit de stukken blijkt.
  • De excessieve koopkrachteffecten op lange termijn blijven ongenoemd en verhuld! Deze wet heeft een enorme camel nose!
  • De belastinggrondslag WOZ-waarde is niet in cash beschikbaar inkomen. WOZ-waarde heeft bovendien een verraderlijke eigen dynamiek zonder enig maximum. De sky is the limit!
  • Waaruit moet je de EWF-belasting betalen? De waarde waarover je wordt belast zit niet in geld, maar in de stenen waarin je moet wonen!
  • Er zit een gemene en onverteerbare drempel in het systeem van EWF: het villatarief. Het voorstel zwijgt daar geheel over, hoewel dat tarief een turbo-effect op de lastenverhoging zet. De Memorie van Toelichting is ook misleidend: presenteert juist alleen woningen < € 1 mln. Dus allemaal onder het geldende villatarief, waarvan de grens ligt op € 1.06 milj.
  • Ouderen zijn echt en volledig de dupe, omdat zij geen waardevast (en vaak dalend) inkomen hebben en verplicht verhuizen voor hen extra bezwaarlijk is (ook uit oogpunt van ouderenbeleid ongewenst). Zij zijn nu al de enige categorie die in grote getale niet profiteert van de door het kabinet beloofde economische vooruitgang! Terecht wordt gesproken van een aflosboete (vooral voor ouderen). Het wordt in vele gebieden van het land (vooral in de grote steden) bovendien een boete op oud worden: waag het niet nog 30 jaar te leven en in je huis te blijven wonen, want dat wordt onbetaalbaar! 
  • Het kabinet wil terug naar de situatie van vóór de Wet-Hillen, maar vergeet dat toen de EWF was gemaximeerd op circa € 9000 euro. Ook dit is pure misleiding.
Enkele cijfers
Uiteindelijk vallen we allemaal onder dat villatarief, ook in heel gewone huizen. Maar woningen in de grote steden al heel snel. De grens van dit tarief stijgt mee met de inflatie, maar de woningprijzen gaan in het grootste deel van het land veel harder. Op basis van de historie van de afgelopen 30 jaar beloopt de gemiddelde stijging van woningprijzen landelijk jaarlijks 4,6% (CBS 1995-2016) en in Amsterdam zelfs 7,9% per jaar (1987 - 2017)!

Mensen die in een huis wonen met een huidige WOZ-waarde van € 600.000 zullen o.b.v. een (landelijk gemiddelde) waardestijging van 4,6% p.j. in 2048 € 20.000 EWF- belasting moeten betalen. Amsterdammers ervaren deze extra woonlast, o.b.v. een gemiddelde woningprijsstijging met 7,9% p.j., al bij een woning met een huidige WOZ-waarde van € 230.000. Zeg maar bij ALLE woningen!


De meeste gepensioneerden die dan nog wonen in dergelijke huizen zullen in 2048 al verhuisd moeten zijn, omdat deze belasting uit niet-geïndexeerd pensioen niet te betalen is. Als ze in Amsterdam wonen in een gewoon huis van nu € 700.000, zullen ze in 2048 met een niet geïndexeerd inkomen van nu € 60.000 p.j in 2048 MEER DAN HUN HELE BRUTO INKOMEN aan EWF-belasting kwijt zijn!
Gepensioneerden met een niet-geïndexeerd inkomen worden tot 2048 sowieso geconfronteerd met een enorme koopkrachtdaling. Met dit voorstel zouden ze bovendien deze excessieve EWF-belasting moeten betalen, die voor hen dan volstrekt op te brengen is. 

In Amsterdam cumuleert deze extra last met andere onvoorzienbare extra woonlasten die voortkomen uit het nieuwe erfpachtbeleid van de gemeente. Waarom vallen de klappen steeds op dezelfden?

zaterdag 9 september 2017

Overwegingen voor al dan niet overstappen naar eeuwigdurende erfpacht



Dit plaatje herkent u wellicht van de gemeentelijke website berekenuwoverstap.nl; De gemeente presenteert daarin wel de uitkomst van een berekening, maar geeft er geen advies bij wat nou verstandig is. Dat zou ze wel moeten doen, want ze biedt u een zeer complex financieel product aan. En volgens de wet kan dat niet zomaar. Dat financiële product is niet uw erfpachtrecht (dat hebt u al), maar de beslissing om over te stappen naar eeuwigdurend of uw canon zo te laten zoals die nu is, met een herziening aan het einde van het lopende erfpachttijdvak, vaak decennia in de toekomst. Weet u hoe de woningmarkt er dan uit ziet, wat de rente dan zal zijn, of er een heel ander gemeentebestuur is tussengekomen met een beter of nog slechter aanbod? Wij gaan onze handen ook niet branden aan een financieel advies, maar in de onderstaande vragen komen wel overwegingen naar voren die voor uw situatie al dan niet relevant kunnen zijn.

WAT ZIJN UW OVERWEGINGEN BIJ DE KEUZE OVERSTAPPEN NAAR EEUWIGDURENDE ERFPACHT OF NIET?
1. Hierin meegaan (dus overstappen naar eeuwigdurende erfpacht), omdat mijn bsq en resulterende erfpachtgrondwaarde lager is dan ik anders had kunnen verwachten (BSQ <20à25).
2. Afkopen, omdat ik het geld heb liggen (in de bank brengt het niks op) of goedkoop kan lenen. Dan ben ik van het gezeur af.
3. Zeker niet afkopen, omdat de gemeente zich in mijn straat te veel waarde toe-eigent voor de grond en ik dan het geld zeker kwijt ben. Al zou ik het kunnen betalen, krijgen ze het niet. Ik laat me niet belazeren.
4. Zeker niet afkopen, want al zou ik het willen, ik kan het geld niet opbrengen/lenen.
5. De kat uit de boom kijken tot 2019, eerst rechtszaak en gemeenteraadsverkiezingen afwachten.
6. (Als 5, dan ergens in 2018 of 2019 bij gelijkblijvende situatie:) Vastklikken van de canon vanaf einde tijdvak cf aanbod WOZ-waarde 2014, omdat ik niet verwacht dat de grondprijs beter wordt als ik wacht tot na 2020 en als de gemeente later tot inkeer komt, kan ik altijd nog meeliften met een nieuw gunstiger aanbod.
6a. Als 6. Dit doe ik voor mijzelf omdat ik einde tijdvak nog denk mee te maken
6b. Als 6. Ik doe het voor mijn erfgenamen later.
6c. Als 6. Want als ik mijn huis ga verkopen verwacht ik dat de financierende bank dan van de koper eist dat de erfpacht de eeuwigdurende variant heeft en als ik dan moet switchen, wordt het nog veel duurder.
7. Als 6a, maar ik ben afhankelijk van de vangnetregeling, omdat ik de verhoogde canon nooit kan betalen, maar de canonbetaling hoop uit te stellen tot het moment van verkoop of vererving.
8. Vervroegde wijziging aanvragen binnen 13 jaar voor einde tijdvak, dus 50 jaar in bestaande stelsel bijkopen met deskundigenprocedure voor mogelijk minder geld dan overstappen via de gemeente.
9. Niets doen, want als het einde tijdvak aanbreekt ben ik allang dood. Ik ben niet van plan te verhuizen en einde tijdvak ligt nog ver weg. Ik heb geen erfgenamen om me druk over te maken.
10. Zo snel mogelijk verkopen en verhuizen als erfpachtvluchteling of omdat het niet meer leuk is hier...